La commercialisation de logements neufs en outre-mer est actuellement paralysée. Pour parer à la concurrence du Scellier privilégié par les investisseurs métropolitains, les sénateurs ont adopté une nouvelle incitation fiscale, en première lecture du projet de loi pour le Développement économique des outre-mer. 

Scellier boosté en outre-mer. La mesure votée augmente la réduction d’impôt du régime fiscal Scellier pour les investissements réalisés en outre-mer. « Cet amendement a été proposé pour rendre le dispositif Scellier plus attractif en outre-mer et ainsi relancer l’activité immobilière, note André Ladevèze, président de la chambre régionale de La Réunion de la Fédération des promoteurs constructeurs. Cette mesure répond à la situation de crise : les ventes se sont arrêtées et les événements récents aux Antilles ont provoqué une crise de confiance de la part des investisseurs de la Métropole. » 

Le taux de la réduction d’impôt s’élèverait à 40 % pour les logements acquis ou construits entre 2009 et 2011, et à 35 % pour les logements acquis ou construits à compter de l’année 2012. La disposition s’appliquerait aux acquisitions entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2013 et elle serait prolongée dans la version sociale jusqu’à fin 2017. 

Une coexistence encore floue. Ce nouvel outil vise à élargir la palette de l’offre locative mais son effet reste encore à démontrer dans le contexte actuel. Pour l’heure, il mérite des précisions, notamment concernant les plafonds de loyers et de ressources. 

De plus, si cette disposition est adoptée par les députés, elle cohabiterait avec la réduction d’impôt du Girardin intermédiaire qui, en appliquant des taux dégressifs, perdurerait jusqu’en 2013. « Ces deux régimes correspondent à des profils d’investisseurs différents, indique André Ladevèze. Les contribuables dont la tranche marginale d’imposition est de 14 % à 30 % se tourneront vers le Scellier alors que les investisseurs les plus fiscalisés privilégieront le Girardin logement dans le secteur intermédiaire. » 

Les sénateurs ont par ailleurs approuvé le recentrage de la défiscalisation sur le logement social. Pour autant, des professionnels militent pour le maintien en l’état du Girardin sur le logement intermédiaire, notamment pour assurer l’activité du secteur du BTP. « La coexistence des deux dispositifs - Scellier et Girardin - prête à confusion et il serait donc plus raisonnable de rester sur les bases du dispositif intermédiaire actuel, explique Thibaud Assier de Pompignan, président d’Ecofip. De plus, le Girardin intermédiaire ne concurrencera pas l’investissement dans le logement social établi sur le modèle industriel, qui est fiscalement plus puissant mais qui prendra du temps à se mettre en place. » 

Agrément pour l’industriel. Afin d’assurer un meilleur contrôle des opérations de défiscalisation d’investissements productifs en outre-mer, les sénateurs ont abaissé le seuil d’agrément de 300.000 euros à 150.000 euros et, pour les investissements dans les secteurs sensibles, au premier euro. En effet, l’absence d’agrément favoriserait des abus, à l’instar du dernier en date à Wallis-et-Futuna qui porte sur des fausses factures et des surfacturations. 

Selon Laurent Ghelfi, président de Starinvest, cet abaissement est donc justifié et sécurise les investisseurs. « Ces dernières années, les opérations réalisées sans agrément se sont multipliées, atteignant un milliard d’euros en 2008, ce qui équivaut au montant des opérations réalisées avec agrément, indique-t-il. Le seuil de 150.000 euros permet toujours aux petites entreprises de défiscaliser leurs propres investissements sans recourir à des investisseurs externes. » 

En revanche, cette disposition engendre une lourdeur administrative et un allongement des délais de traitement pour les petites opérations. Thibaud Assier de Pompignan considère que « si la logique d’un meilleur contrôle est compréhensible, cette mesure n’est pour autant pas réaliste car elle place les services fiscaux devant une tâche dont ils ne pourront assumer l’ampleur. La conséquence de cet abaissement serait donc un coup de frein brutal au financement des petites entreprises des DOM et collectivités ». Il poursuit : « Si elle est définitivement votée, cette mesure risque donc de raréfier l’offre de produits pour les investisseurs. » 

L’Assemblée nationale examinera le projet de loi au début du mois d’avril.